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안녕하세요. 연제 첨단 광신프로그레스 정성헌 세무사입니다. 오늘은 23.12.26일부터 일반 청약이 예정되어 있는 광주광역시 북구에 소재한, 연제첨단 광신프로그레스 분양 관련 세금에 대해 살펴보겠습니다.아래 내용은 원칙적인 사항을기반으로 작성된 것으로서,구체적인 사실관계에 따라판단사항이 달라질 수 있음을유의하시기 바라며,정확한 내용은 전문가와상의하여 진행하시길권고드립니다.연제첨단광신프로그레스입지환경연제첨단 광신프로그레스 입지환경(홈페이지)연제첨단광신프로그레스1. 주소 : 광주광역시 북구연제동 583-6번지 일원2. 규모 : 총 5개동 /지하 1층 ~ 지상 20층3. 시공사 : 광신종합건설4. 총 세대수 : 380대(79㎡ 113세대,84㎡ 267세대)5. 일반 분양 당첨자 발표 :24.1.4일6. 입주예정일 :26.9월(예정)연제첨단 광신프로그레스 홈페이지분양 진행 일정일자내용세금 관계 변동사항23.12.15일입주자모집공고일​23.12.26일~23.12.28일특별공급일반공급청약신청​24.1.4일일반분양당첨자발표일분양권취득일자(양도소득세)[전매제한6개월]24.1.15일~24.1.17일일반분양계약체결일분양권취득일자(취득세)27.1월(예정)입주예정일분양권 →신축 주택 변환 분양권의 경우, 일반 분양 당첨자 발표일에 양도소득세 기준 분양권을 취득하게 되며, 분양권 계약체결일에 취득세 기준 분양권을 취득하게 됩니다.연제첨단 광신프로그레스 연제 첨단 광신프로그레스 분양일정(홈페이지)단지 배치도연제첨단 광신프로그레스 단지배치도(홈페이지)분양가 및 분양권자세금 관계분양가 분양가는 4.95억 ~ 5.56억 정도(전용 79㎡ ~ 84㎡ 기준)이며, 380세대가 일반 분양됩니다.연제첨단 광신프로그레스 분양가 및 공급세대수(청약홈)[입주자모집공고문]분양권 당첨자의 세금 관계분양권 전매(매매) 전매제한기간은 6개월이며, 24.7.4일 이후부터 전매가 가능할 것으로 판단됩니다. 분양권은 현재 아주 높은 고세율이 적용되고 있는 상황이기 때문에 1년을 기점으로 11%의 세율이 달라집니다.​ 양도 당시의 발생한 프리미엄(양도소득기본공제 250만원 차감) * 66% ~ 77%의 세율을 적용한 금액이 납부할 양도소득세가 되며, 2년 이상 보유한다고 해서 기본 세율이 적용되지 않기 때문에 아파트 입주 전까지 66%의 세율이 적용됩니다.​ 다만, 분양권을 무피 또는 취득시점보다 마이너스피로 양도하실 경우에는 양도소득세가 발생하지 않습니다.분양권 당첨 취득시분양권 연제 첨단 광신프로그레스 매매 취득시보유기간세율분양권 당첨일(24.1.4일) ~ 분양권 양도 잔금일분양권 매입잔금지급일~ 분양권 양도 잔금일1년 미만70%(국세)+ 7%(지방세)1년 이상60%(국세)+ 6%(지방세) 다만, 분양권 당첨자 및 매수자 모두 21.1.1일 이후 해당 분양권을 취득한 것이므로, 해당 분양권이 주택수에 포함되니 주의하시기 바랍니다.​ 해당 분양권이 주택수에 포함됨에 따라, 향후 1세대2주택 일시적 비과세 적용 등에 있어 충분한 검토 후에 진행하시길 권고드립니다.분양권 매매에 대한 취득세 분양권은 부동산을 취득한 것이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유한 것이기 때문에, 신축 아파트가 완공되어 아파트를 취득하기 전까지 분양권 매매로 인한 취득세는 발생하지 않습니다.분양권의 주택 완공에따른 취득세 계산 기준분양권의 주택 완공에 따른 취득세 현재, 비조정대상지역에 해당하는 주택수에 따른 취득세율은 연제 첨단 광신프로그레스 아래와 같습니다. 1세대 2주택자까지는 기본세율인 1.1% ~ 3.5% 세율이 적용됩니다만, 3주택자 이상부터는 8.4% ~ 13.4%의 고세율이 적용되므로 세부담이 클 것으로 보입니다.​ 다만, 해당 분양권의 주택 완공에 따른 취득세는 신축 주택이 완공되어 잔금을 지급하는 시점에 납부하게 되지만, 해당 분양권의 주택수 산정기준일은 분양권 계약 체결일입니다.구분분양권에 의한 주택 완공에 대한 취득세취득세 납부시점신축 아파트 잔금지급일 + 60일 내(20.8.12일 이후)주택수 판정기준일분양권 계약체결일: 24.1.15일 ~ 24.1.17일분양권 매수자 : 분양권 잔금지급일분양권 수증자(증여받은자) : 증여계약일 예를 들어, 분양권 계약체결일 당시에 해당 분양권(1주택) + 다른 2주택이 있는 경우에는 3주택자에 해당하는 8.4% ~ 9.0%의 고세율이 적용됩니다. 이 경우, 향후 신축 아파트 잔금지급일 전에 연제 첨단 광신프로그레스 다른 주택을 처분하여 2주택자가 되더라도, 잔금지급일에 적용되는 취득세율은 3주택자의 취득세율이 적용되니, 유의하시기 바랍니다. 즉, 분양 계약 당시 기준으로 해당 분양권은 주택수에 포함됩니다.​ 분양권 당첨자 외, 분양권 매수자는 분양권 매매 잔금지급일, 증여받은 분양권은 분양권 권리의무승계일(또는 증여계약일) 기준으로 주택수에 포함됩니다.일반분양자 취득세 계산식 =(분양가 + 옵션가액 + 프리미엄) * 세율[취득세율표]구 분전용면적취득세율합계1주택자 및비조정 2주택자(6억 이하)85㎡이하1.1%85㎡초과1.3%1주택자 및비조정 2주택자(6억 초과 ~ 9억이하)85㎡이하1.1~3.3%85㎡초과1.3~3.5%1주택자 및비조정 2주택자(9억 초과)85㎡이하3.3%85㎡초과3.5%비조정 3주택자85㎡이하8.4%85㎡초과9.0%비조정 4주택이상자85㎡이하12.4%85㎡초과13.4%[취득세 신고/납부 기한]구분취득세 신고/납부기한사용승인일 이전 잔금납부사용승인일 + 60일 이내사용승인일 이후 잔금납부잔금납부일 + 60일 이내 다주택자 분양권 취득세 관련 절세방안이 궁금하신 분들은 아래 내용을 참고 바랍니다.안녕하세요. 정성헌 세무사입니다. 오늘은, 다주택자 취득세 중 분양권과 관련하여 연제 첨단 광신프로그레스 취득세가 부과되는 기준...분양권 증여 취득세 및증여세분양권 증여에 대한 취득세 분양권은 부동산을 취득한 것이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유한 것이기 때문에, 신축 아파트가 완공되어 아파트를 취득하기 전까지 증여에 대한 취득세는 발생하지 않습니다.일반 분양권자 증여세 분양권을 증여하는 경우, 배우자 또는 가족에게 증여를 할 때에는 증여일까지 불입된 금액에 프리미엄을 더한 가격으로 증여가 가능합니다. 다만, 전매제한기간 내에는 증여가 불가능하며, 일부 단지별로 배우자 공동명의에 한해 전매가 가능한 것이 일반적입니다.​ 따라서, 가족 간 증여 또는 배우자 공동명의를 원하시는 분들은 계약금만 불입한 상태에서 증여하시는 것이, 통상적으로 증여하는 금액이 가장 적은 시점(프리미엄 미고려)입니다. 아래는 원칙적인 계산식인데, 상황에 따라 달라질 연제 첨단 광신프로그레스 수 있음에 유의하셔서 참고하시기 바랍니다.; 증여세 =[((불입금액+프리미엄) - 증여재산공제) * 10% ~ 50%(증여세율)]구분증여재산가액증여일분양권증여일까지 불입금액 + 프리미엄권리의무승계일(분양계약서) 다만, 분양권에 대해 중도금대출이 있는 상태에서 증여를 하실 경우, 중도금대출을 승계하시는 조건으로 증여를 하시게 되면 부담부증여 형식의 증여가 이루어지게 됩니다.​ 부담부증여는 채무 승계금액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세되고, 채무 승계금액을 제외한 증여재산가액에 대해서는 수증자(증여받는 사람)에게 증여세가 과세되기 때문에 참고하시기 바랍니다.​[증여세율표]과세표준세율누진공제액1억원 이하10%없음5억원 이하20%1천만원10억원 이하30%6천만원30억원 이하40%1억6천만원30억원 초과50%4억6천만원아래 표는 증여세가 부과되지 않는 금액 한도(증여재산공제)입니다.​배우자 공동명의를 통해 증여하는 경우, 배우자는 과거 10년을 포함하여 6억까지, 직계존/비속은 5천만원까지 공제되기 때문에, 증여를 고려하신다면 예전에 증여하신 금액이 있는지 검토해 보시는 것이 바람직합니다.증여자배우자직계존속직계비속기타친족증여재산공제한도액6억원5천만원(수증자가 미성년자면 2천만원)5천만원1천만원[사례를 통한 증여세 연제 첨단 광신프로그레스 참고사항]1. 직계존속(그룹) : '나'를 기준으로 친할아버지/친할머니, 외할아버지/외할머니, 아버지/어머니 등2. 직전 10년간 합계액 : 각 증여자 그룹별로 10년간 합계​ ;일자증여금액공제금액과세대상23.5.15일친할머니 → 나부동산 10억(-)5천만원9.5억23.8.18일어머니 → 나부동산 10억없음10억 *각 직계존속별로 5천만원이 공제되는 것이 아니라, 직계존속 전체(직계존속그룹) 기준으로 10년 간 5천만원 공제​ ;일자증여금액공제금액과세대상23.5.15일어머니 → 나부동산 10억(-) 5천만원9.5억23.8.18일장인어른 → 나(사위)부동산 10억(나5억&배우자5억)*공동명의(-) 1천만원(나) 4.9억23.8.18일장인어른 → 배우자(-) 5천만원(배우자) 4.5억 *'나'를 기준으로 부모님은 직계존속에 해당하나, 장인어른은 '기타친족'에 포함되어 1천만원 공제연제첨단 광신프로그레스 홈페이지제가 오늘 전해드릴 내용은 여기까지입니다.궁금하신 내용이 있으실 경우, 언제든지 연락주시기 바랍니다.​늘 댁과 하시는 일에, 행복과 평안이 가득하시길 진심으로 바라겠습니다.세무사 정성헌 드림부산광역시 동구 조방로34번길 1 ST빌딩 7층 702호​